一、關(guān)于對(duì)車庫(kù)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要的理解

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放，侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。《物權(quán)法》出臺(tái)之前，部分地方性法規(guī)、文件已對(duì)此作了相應(yīng)規(guī)定，但法律位階不高。如合肥市房地產(chǎn)管理局于2004年12月29日下發(fā)的[2004]173號(hào)文件中規(guī)定，地下車庫(kù)停車位的銷售、轉(zhuǎn)移對(duì)象為本小區(qū)業(yè)主，不單獨(dú)核發(fā)權(quán)屬證書，它可以單獨(dú)或連同房產(chǎn)證同時(shí)轉(zhuǎn)讓，在辦理轉(zhuǎn)移時(shí)，須與業(yè)主的房屋登記一并辦理。2005年出臺(tái)的《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位不得轉(zhuǎn)讓或單獨(dú)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！段餀?quán)法》的出臺(tái)，以法律的形式對(duì)業(yè)主的此項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行了明確。

從該規(guī)定我們可以了解到，一是法律沒(méi)有完全禁止開(kāi)發(fā)商向非小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓屬于其所有的車庫(kù)車位;二是業(yè)主對(duì)車庫(kù)、車位享有優(yōu)先的權(quán)利，但它并不能簡(jiǎn)單地理解為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先使用權(quán)，而是一種更嚴(yán)格的權(quán)利;三是法律并未規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須給業(yè)主保留多長(zhǎng)時(shí)間的優(yōu)先權(quán)，是保留全部車位的優(yōu)先權(quán)還是保留一定比例的優(yōu)先權(quán)。有法律起草者將認(rèn)為，該條款中的“首先滿足”是時(shí)間上的優(yōu)先和出售權(quán)的保留，開(kāi)發(fā)商在將車庫(kù)車位保留“合理期間”后可以出售給非業(yè)主。本條如何操作尚需國(guó)家有關(guān)立法、司法機(jī)關(guān)進(jìn)一步解釋。

二、關(guān)于地下車庫(kù)歸屬的理解

《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。所謂車庫(kù)是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建筑物，包括地上車庫(kù)和地下車庫(kù)。《物權(quán)法》之所以規(guī)定可以通過(guò)約定方式確定車庫(kù)的歸屬，首先考慮到停車難的問(wèn)題，如果簡(jiǎn)單地規(guī)定車庫(kù)歸業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商就不愿建車庫(kù)，這樣車庫(kù)就更少，更終損害的是業(yè)主的利益;其次約定歸屬是私法自治原則的體現(xiàn)，有利于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主通過(guò)平等協(xié)商來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的意志。

該條規(guī)定的出臺(tái)引發(fā)了不少地方開(kāi)發(fā)商出售地下車庫(kù)熱，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，《物權(quán)法》實(shí)施后，如果在售房時(shí)未能就車庫(kù)歸屬問(wèn)題與業(yè)主達(dá)成一致，將被推定為業(yè)主共有，所以要盡量在新法實(shí)施前出售車庫(kù)。這種理解是對(duì)法律的誤讀，在《物權(quán)法(草案)》中曾有“未約定車庫(kù)的歸屬即推定為業(yè)主共有”的規(guī)定，但更終的法律摒棄了此觀點(diǎn)，法律并未明確當(dāng)事人未約定車庫(kù)歸屬時(shí)的處理方法，具體歸屬需國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。

三、關(guān)于停車位歸屬的理解

關(guān)于停車位歸屬問(wèn)題，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。所謂車位是指區(qū)別于車庫(kù)，在小區(qū)路邊、空地等地點(diǎn)用于停放車輛的場(chǎng)所。《物權(quán)法》對(duì)于車位更終采用法定歸屬與約定歸屬相結(jié)合的形式來(lái)決定其權(quán)屬性質(zhì)。

法定歸屬，指業(yè)主共有的綠地、道路、道路上的空地及其他場(chǎng)地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于“法定歸屬”部分的車位，開(kāi)發(fā)商不能通過(guò)與業(yè)主約定的方式改變其共有性質(zhì)，即使約定亦屬無(wú)效。停車位歸業(yè)主共有，并不意味著業(yè)主使用停車位無(wú)須交費(fèi)，適當(dāng)收費(fèi)是更公平的使用方式。因?yàn)樾^(qū)業(yè)主對(duì)共有車位享有按份共有權(quán)利，各業(yè)主之間的權(quán)利份額是不同的。如果免費(fèi)使用共有車位，一是可能出現(xiàn)供不應(yīng)求、分配不均的矛盾，二是出現(xiàn)實(shí)際享有權(quán)利不公平的情況，可能在業(yè)主之間形成利益沖突和紛爭(zhēng)。對(duì)于業(yè)主共有的停車位，亦不能排除物業(yè)管理公司依據(jù)合同約定和物價(jià)部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)(即綜合服務(wù)費(fèi))。

約定歸屬，指除法定歸屬以外的車位，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)與業(yè)主約定的方式明確其歸屬。小區(qū)的停車位主要是為了小區(qū)業(yè)主的停車方便所建造，如果小區(qū)的車位離開(kāi)了建筑物而存在必將降低其效用，因此單純的將車位歸屬于開(kāi)發(fā)商或是業(yè)主都是不合適的，“約定歸屬”協(xié)調(diào)兼顧了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商兩者的利益。

以上《物權(quán)法》關(guān)于車庫(kù)車位的新規(guī)定，從一定程度上解決了因立法滯后所導(dǎo)致關(guān)于車位、車庫(kù)歸屬爭(zhēng)議的問(wèn)題，但也正是由于其剛剛頒布，該條文仍缺乏可操作性，尚需有關(guān)部門進(jìn)一步制定實(shí)施細(xì)則，以實(shí)現(xiàn)權(quán)屬清晰、物盡其用。